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Obligationenrecht – Auftrag – KGE (I. Zivilabteilung) vom 6. März 2024, X. c. Y. AG – TCV C1 23 120 Vertrag zugunsten eines Dritten (Art. 112 OR); Mäklervertrag (Art. 412 ff.
- Das Zustandekommen eines Vertrages zugunsten eines Dritten beurteilt sich nach den allgemeinen obligationenrechtlichen Bestimmungen, vorab nach dem Vorliegen einer übereinstimmenden gegenseitigen Willensäusserung der Parteien, eine Forderung zugunsten einer Drittperson zu begründen (E. 3).
- Übermittelt eine nicht vertretungsbefugte Mitarbeiterin auf Weisung des Gesellschaftsorgans eine Willenserklärung desselben an einen Adressaten, so handelt sie als blosse Botin; die Gesellschaft wird durch die Willenserklärung ihres Organs verpflichtet (E. 4).
- Bei einem Mäklervertrag stellt die Höhe der Vermittlungsgebühr keinen objektiv wesentlichen Vertragspunkt, sondern einen vertraglichen Nebenpunkt dar, welcher nach Art. 414 OR ergänzt werden kann (E. 5).
- Bildet die Bezahlung einer Vermittlungsgebühr an den Mäkler Teil der Gegenleistung zur Grundstücksübertragung, wird eine entsprechende Drittbegünstigungsklausel vom Beurkundungszwang miterfasst, weshalb sie in den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag aufgenommen werden muss (E. 6.2 und 6.3).
- Wer den Formmangel eines Vertrages arglistig herbeigeführt, bewusst in Kauf genommen oder sogar zum eigenen Vorteil gewollt hat, kann sich nach Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) nicht auf dessen Nichtigkeit berufen (E. 6.4).
- Die rechtliche Qualifikation einer mündlichen oder stillschweigenden Abmachung beurteilt sich, zumal bei Laien, nach ihrem Inhalt aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach ihrer nachträglichen juristischen Einschätzung; der Auftrag zur Suche von Kaufinteressenten, die erfolgreiche Vermittlung der Käuferin und die beidseits stillschweigend vorausgesetzte Entgeltlichkeit dieser Bemühungen beinhalten eine Mäklervertrag (E. 7).
- Die Vorgabe des Verkäufers (Promissar) einer Liegenschaft, die Käuferin (Promittent) habe dem Mäkler (Begünstigter) eine Vermittlungsgebühr zu bezahlen und diese direkt mit diesem zu vereinbaren, begründet einen echten Vertrag zugunsten eines Dritten mit einem selbständigen Forderungsrecht des Letzteren gegenüber der Käuferin (E. 8).
- Die betragsmässige Festsetzung des Mäklerlohns gemäss Art. 414 OR erfolgt gestützt auf den von den Parteien des Grundstückkaufvertrages schliesslich vereinbarten Kaufpreis unter Berücksichtigung der marktüblichen Provisionen sowie der konkreten Umstände, namentlich ob der Mäkler diese Tätigkeit als Beruf oder bloss bei Gelegenheit ausübt (E. 9). Stipulation pour autrui (art. 112 CO) ; Contrat de courtage (art. 412 ss CO)
- L’existence d’une stipulation pour autrui s’apprécie selon les dispositions générales du droit des obligations, en premier lieu selon l’existence d’une manifestation de volonté réciproque et concordante des parties de créer une obligation en faveur d’un tiers (consid. 3).
- Si une collaboratrice non autorisée à représenter la société transmet, sur instruction d’un organe de la société, une déclaration de volonté de celui-ci à un destinataire, elle agit en tant que simple messagère ; la société est engagée par la déclaration de volonté de son organe (consid. 4).
- Dans le contrat de courtage, le montant de la commission du courtier ne constitue pas un point objectivement essentiel du contrat, mais un point secondaire, qui peut être complété conformément à l’art. 414 CO (consid. 5).
- Si le paiement d’une commission au courtier fait partie de la contrepartie de la cession du terrain, une clause de tiers bénéficiaire correspondante est soumise à l’obligation de forme authentique, raison pour laquelle elle doit être insérée dans le contrat de vente fait en la forme authentique (consid. 6.2 et 6.3).
- Celui qui a provoqué le vice de forme d’un contrat de manière dolosive, qui s’en est consciemment accommodé ou qui l’a même voulu à son propre avantage, ne peut pas, selon les règles de la bonne foi (art. 2 CC), invoquer ensuite la nullité de ce contrat (consid. 6.4).
- La qualification juridique d’un accord oral ou tacite s’apprécie, surtout pour des laïcs, en fonction de son contenu sur la base des circonstances du cas d’espèce et non de son appréciation juridique a posteriori ; le mandat de recherche d’acheteurs potentiels, le succès de la mise en relation avec l’acquéreur et le caractère rémunérateur de ces efforts, implicitement admis par les deux parties, constituent un contrat de courtage (consid. 7).
- Le fait que le vendeur (stipulant) d’un bien immobilier exige de l’acheteuse (promettant) qu’elle verse une commission au courtier (bénéficiaire) et qu’elle en convienne directement avec ce dernier constitue une véritable stipulation pour autrui avec un droit d’action autonome de ce dernier à l’encontre de l’acheteuse (consid. 8).
- Le montant du salaire du courtier selon l’art. 414 CO est fixé sur la base du prix d’achat finalement convenu par les parties au contrat de vente, en tenant compte des commissions usuelles sur le marché et des circonstances concrètes, en particulier du fait que le courtier exerce cette activité de manière professionnelle ou seulement de ma